业内人士预测房地产还有“大招”

中国商报（记者 王彤旭）1月30日，苏州市住房和城乡建设局发布消息称，苏州不再进行购房资格审核。

出台楼市新政，不止苏州一地。1月27日，广州市政府办公厅印发《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》（以下简称通知），调整限购政策。

广州对楼市限购再开三道闸：一是取消120平方米以上住房限购；二是在限购区域内，居民把房子挂牌出售或出租的，可以核减家庭住房限购套数（支持“卖一买一”“租一买一”）；三是商办取消限购。

不仅是苏州和广州，2024年以来，东莞、上海、呼和浩特等多地陆续出台楼市新政，主要涉及住房公积金、房贷利率、购房补贴、限购调整等方面。近期，住建部、国家金融监管总局也纷纷发声，金融支持房地产融资再加码。

业内人士预测，房地产还有“大招”！

一线城市放松限购序幕拉开

在广州楼市新政中，颇受市场关注的是对限购政策的新一轮优化：在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。

“此举是在鼓励改善型住房消费需求释放，同时保障刚需盘政策环境稳定和减少炒作。”易居研究院研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时表示。

广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为，对户型的限购政策松绑，“卖一买一、租一买一”，不仅有助于消化库存，也将推动刚需和改善型住房需求的循环、新房和二手房以及租赁和交易的循环等，促进供应和交易两旺。

“在放松楼市调控政策方面，自2023年下半年以来，广州每次都在一线城市中打头阵。以此来看，其他三个一线城市放松限购的概率也在增大。”严跃进表示。

自2023年下半年以来，广州屡次在因地制宜调整房地产政策上打出的“组合拳”包括：2023年8月30日，广州在一线城市中首个官宣“认房不认贷”；9月20日，广州打响一线城市放松限购的第一枪，取消番禺、黄埔等区域限购，限购区社保年限也从5年改为2年，同时二手房增值税免征期由5年改为2年；同年11月14日，广州宣布公积金贷款首套房最低首付比例降至两成。

此外，广州还是首提房票安置的一线城市，旨在通过一系列城中村改造激活购房需求。2024年1月5日，广州首批房票落地，允许房票全市通用，允许转让，到期未用也可申请兑换成货币，打破了“原址回迁+发放现金”这两种传统的补偿格局。

而就在广州发布新政前一日，住建部在1月26日举行的房地产融资协调机制部署会议上提出，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策。

李宇嘉认为，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策，这说明短期内房地产下行的压力依然存在，放松限购相关措施可能会在其他一线城市落地。

房贷利率和首付比例仍有下调空间

“支持各地城市政府和住建部门因城施策，进一步优化首付比例、贷款利率等个人住房贷款政策，指导、督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。”在国新办1月25日举行的金融服务经济社会高质量发展新闻发布会上，国家金融监管总局副局长肖远企表示。

2024年1月1日，广东东莞市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。此次调整后，东莞多家银行的首套房贷利率已按3.8%执行。

此外，自2024年1月1日起，呼和浩特市也调整了首套住房商业性个人住房贷款利率，最低为3.8%，这是近年来呼和浩特市个人住房贷款利率最低水平。

事实上，自2024年以来，已有多地继续下调首套房贷利率。

贝壳研究院数据显示，截至2024年1月中旬，其统计的百城中有60个城市首套房贷利率已进入“3时代”。1月百城首套主流房贷利率平均为3.84%，其中一线城市首套房贷利率为4.13%，与上月持平；二线城市首套房贷利率降至3.86%，三线城市、四线城市首套房贷利率降至3.82%。1月共有9个城市首套房贷利率下降，主要为二线城市、三线城市和四线城市，下降空间在5个基点至30个基点之间。

多位房地产市场人士预判，未来会有更多城市逐步跟进下调首套房贷利率下限或取消首套房贷利率下限。

严跃进认为，多地将跟进下调或取消首套房贷利率下限，购房者可以重点关注。此外，2024年LPR（贷款市场报价利率）仍有下降空间，利率下调有助于进一步降低融资成本和贷款成本，恢复楼市购买力。

“2024年的楼市依然以鼓励刚性和改善性消费需求为主，因此在贷款利率和首付比例方面都会有一定的支持力度。但当前整体利率水平已相对较低，虽还有向下空间，但幅度不会很大。不过，针对一些特定住房的限购措施会有所放松，购房首付比例也会有相应的政策支持。”中国房地产数据研究院院长陈晟对记者表示。