上海北京二手房交易量都大跌

　在经历了“金三”的成交量高位后，多城二手房市场在“银四”出现大幅回落。公开数据显示，4月份，上海二手住房成交17334套，环比下降26.71%；北京二手房住宅网签13997套，环比下跌37.3%；杭州二手住宅成交5883套，环比下降32.7%；南京二手房成交11318套，环比下跌13%；合肥二手房成交量2127套，环比暴跌40%。

　　价格方面，据诸葛数据研究中心监测数据，4月100个重点城市二手住宅市场均价为15662元/平方米，环比下降0.15%，较上月扩大0.05个百分点；同比下降0.4%，较上月扩大0.13个百分点。

　　“一季度，前期积压需求集中释放叠加部分入学购房需求释放，热点城市二手房市场成交快速上升，成交量处在2019年以来同期高位。而4月份受挂牌量持续走高影响，二手房价格承压，多数城市价格环比下跌。”

　　5月10日，中指研究院市场研究总监陈文静在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，二手房市场的城市分化较为明显，4个一线城市二手房价格环比均上涨，表现相对稳健；二线城市和三四线代表城市的二手房价格环比分别下跌0.18%和0.22%，价格表现走弱。”

　　陈文静指出，伴随着前期积压需求的快速释放后，4月份购房者入市动能不足，各城市二手房活跃度普遍回落。整体来看，4月二手房成交量的回落，一方面受季节性因素影响，另一方面也是积压需求带动的高基数下的正常回落。

　　与此同时，购房者的热情在数据表现上同样直观。58安居客统计显示，4月全国40城二手房购房需求热度出现较大幅度的回落，看房需求热度指数为0.65，环比上月下跌了16.7%。

　　“在持续保交楼、旧改房票只能购买新房等一系列利好新房市场的政策加持之下，二手房市场相对就冷清了不少。”58安居客研究院研究总监陆骑麟表示，二手房市场景气度指数在4月出现明显拐头向下走势，并且已跌至偏冷和冰封的临界值，主要也是需求不足导致。”

　　判断楼市趋势，不能只看“环比”

　　4月份二手房成交量正常吗？

　　“业内普遍认为，单月交易量1.5万套是一条基准线，低于这条线，市场是偏‘冷’的。”上海中原地产分析师卢文曦说，经比对可发现，4月份的交易量其实处于正常范围。

　　记者发现，不少自媒体号是根据环比数据得出“重挫”“暴跌”等结论，但却忽略了，上海3月份的楼市是比较活跃的，交易量达到2.4万套，创下19个月以来的最高值。如果拿3月作为基数来比较，自然显得落差较大。

　　“我在中介行业做了11年，楼市出现短期波动是正常的。”上海中原地产世纪花园分行高级店董潘雪莲认为，4月份二手房交易降温，属于市场的理性回调。

　　在上海链家研究院首席分析师杨雨蕾看来，回落原因有二。一是，今年年初积累的购买力已经得到充分释放。二是，4月份穿插了清明假期和五一小长假，如果剔除节日因素，链家在全上海的带看量还是平稳的。

　　“受大环境影响，市场预期没有显著回升，购房者做选择比较理性。”上海中原地产门店负责人李晓乾说。其门店在4月份共完成4单二手房交易，均属于有自住需求的置换型交易。“其中有两单是‘以小换大’，业主本来就住在花木路附近，但是家里人口变多，就决定在附近换一套更加宽敞的房子。还有两单是孩子有学位落户需求，家长把房子换到了花木路附近。”他说。

　　二手房市场将平稳发展

　　麦田房产数据显示，经历了2月、3月的成交快速上涨之后，4月北京二手房市场回归理性。根据北京住建委官网数据统计，截至4月26日，北京地区4月二手房成交12101套，同比上涨1.1%，环比下降26.2%。预计4月二手房成交量在1.4万套左右，和去年同期基本持平。

　　业内人士表示，和3月相比，北京二手房成交量下滑近三成，一是因为“小阳春”过后，需求正常回落；二是今年“小阳春”前期积压购房需求较多，成交量创下近年新高，使得4月成交量回调比较明显。

　　价格方面，麦田房产数据监测显示，4月北京二手房挂牌均价维持平稳，整体来看业主对市场的预期比较稳定。不过，4月二手房议价空间和3月相比扩大0.23个百分点，对于一些着急成交的业主来说，在4月愿意用更多的价格让步来换取成交。

　　4月二手房挂牌房源量继续增加。麦田房产数据监测显示，4月北京二手房挂牌量环比增长4.5%。虽然新增挂牌房源量和上月相比有所减少，但因为成交放缓，导致在售房源总量增速依然维持高位。

　　政策方面，虽然北京3月底启动了存量住房交易“带押过户”，进入4月又透露将由房山试点“一区一策”调控政策，但从实际效果来看，这些政策暂时对买卖双方没有明显影响。进入4月以后，购房者心态更加平稳，随着挂牌量的持续增加，业主需要合理定价才能加快成交。整体来看，在政策维持稳定的前提下，预计5月北京二手房市场将维持平稳发展。

　　（中国小康网综合每日经济新闻、上观新闻、中国证券报）

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